Quels documents et garanties demander aux locataires

Après avoir visité vos locaux, les prospects intéressés vont présenter leur candidature. Vous avez besoin d’informations sur leur activité, leur solvabilité.

Nous récupérons plusieurs documents auprès d’eux pour vous présenter leur société.

Généralement nous demandons :

La lettre d’Intention reprend vos conditions locatives (type de bail, loyer, provisions pour charges et impôts, éventuelle franchise, date d’entrée dans les lieux, etc…).
Le locataire nous la renverra signée, sur son papier à en-tête.

Cela permettra de :

 

Lorsque vous avez affaire à une société jeune, ou en difficulté.

Vous serez parfois inquiets.

Il faut d’abord comprendre le projet du preneur et juger de son sérieux. Ainsi des éléments comme :

• ses arrêtés de comptes certifié par expert-comptable ;
• sa réactivité, la qualité des documents donnés ;
• le feeling personnel ;

permettront de prendre une décision.

Vous pouvez également regarder leur business plan, mais ça ne vaut pas grand chose. Le papier ne refuse pas l’encre.

 

En fonction de la personnalité du locataire et de votre appétence au risque, vous pouvez demander une ou plusieurs garanties :

1) La Garantie Bancaire À Première Demande.

C’est un acte par lequel une banque s’engage à vous payer une somme, sans objections. Le locataire doit généralement bloquer cette somme auprès de sa banque, et payer des frais.

Cette garantie est compliquée à mettre en place auprès des banques.
Souvent, les locataires préfèreront vous verser directement la somme.

Sachez toutefois que les sommes bloquées à titre de garantie excédant 2 termes de loyer sont soumises à intérêts.
Ainsi, un locataire payant son loyer par trimestre et versant :

pourrait demander le versement d’intérêts sur 9 mois de loyer HT/HC.

Dans la pratique je n’ai jamais vu de telles demandes. Si un locataire veut vous embêter il s’orientera généralement vers des solutions beaucoup plus simples.

 

 

2) Caution personnelle 

La caution personnelle du gérant, d’un proche, voire d’une autre société.

Nous demandons différents documents à la caution (pièce d’identité, contrat de travail, 3 dernières fiches de paye, etc…).

J’aime bien également demander l’avis d’impôt sur le revenu. On peut en effet vérifier son authenticité sur le site du gouvernement : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

Nous pouvons ainsi juger de la solvabilité de la caution.

Notez que même si la personne n’est pas vraiment solvable, vous pouvez mettre en place un cautionnement pour la responsabiliser.

 

Attention, pour être valable devant les tribunaux, le cautionnement doit respecter un certain formalisme.

Même si la loi ELAN a assoupli ledit formalisme pour les baux d’habitation, et que les règles sont plus souples pour les personnes morales.

Les juges ont tendance à être assez cléments avec les locataires.

Par sécurité, je continue à faire signer le Bail et ses Annexes par la caution, et veille à ce qu’il recopie de sa main le paragraphe stipulant qu’il se porte caution et comprend l’étendue de ses engagements.

Enfin, 3^ème solution, un bail dérogatoire, moins engageant pour le bailleur peut-être un élément de solution.

Notre but n’est pas d’exiger toutes les garanties possibles et imaginables au locataire entrant.

Les locataires ont beaucoup d’offres disponibles et il faut tout faire pour les gagner.

Nous devons donc nous adapter à chaque situation pour trouver la solution qui :

• vous donne un peu de pouvoir ;
• les responsabilise ;

et convienne au locataire.