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Quel bail établir pour quel locataire ?
Dans cet article, nous allons passer en revue plusieurs types de contrats :
- Le bail commercial
- Le bail dérogatoire
- Le contrat de prestations de services
- Le bail professionnel
- Le bail mixte
- Le bail de droit commun
le but est de vous aider à choisir le bail adapté à votre situation. Cela dépend :
- Du type de local
- Du locataire
- De son activité
J’ai essayé de rester concis et pragmatique.
Je rappelle que je ne suis pas habilité à donner des conseils juridiques à titre rémunéré. Donc si vous avez des doutes ou des questions spécifiques pour votre situation, je vous invite à contacter un avocat.
Le bail commercial
l’indice des loyers des activités tertiaires pour les activités libérales, tertiaires et location de bureaux, d’entrepôts logistiques.
Pour l’anecdote, souvent le loyer n’est indexé qu’à la hausse.
L’assujettissement à la TVA est lié au bailleur.
Ainsi un bailleur non assujetti à la TVA louera sans TVA, même si le locataire y est assujetti.
Pour que son locataire puisse récupérer la TVA, le bailleur pourrait également choisir l’option à la TVA pour une durée de 9 ans.
Enfin, dans un immeuble mixte habitation et commercial, le bailleur peut n’appliquer la TVA que sur la partie commerciale.
Si la durée d’engagement de 9 ans vous inquiète ou est inadaptée, il existe 2 solutions :
1) Le Bail dérogatoire
Le bail dérogatoire (également appelé bail précaire) déroge à la durée de 9 ans du bail commercial.
Vous pouvez ainsi signer un bail dérogatoire de 12 mois qui sera reconduit tacitement.
Lorsqu’il dure plus de 3 ans, il se transforme de plein droit en bail commercial.
2) Le Contrat de prestations de services
Ce contrat est souvent utilisé dans les espaces de coworking et les centres d’affaires.
Vous fournissez un ensemble de services (internet, photocopieuse, gestion du courrier, boissons, etc…) et accessoirement, le client peut utiliser les locaux.
Vous échappez alors au cadre légal imposé par le bail commercial, notamment concernant la durée, le renouvellement et la gestion des incidents de paiements.
Toutefois, attention à l’abus de droit. Les services doivent être réels et la mise à disposition des locaux ne doit être qu’accessoire auxdits services. Si ce n’est pas le cas, le contrat de prestations de services pourra être requalifié en bail commercial.
Le Bail professionnel
Il peut s’appliquer lorsque :
- le local est affecté à un usage exclusivement professionnel ;
- le locataire est une profession libérale dont les revenus sont imposés dans la catégorie BNC (bénéfices non commerciaux).
Le bailleur s’engage sur une période de 6 ans minimum, et le locataire peut résilier à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.
Généralement, il n’y a pas de TVA pour les locaux nus, mais le bailleur peut choisir l’option à TVA.
Pour les locaux aménagés, meublés, la TVA est obligatoire.
Dans la pratique, on préfèrera souvent établir un bail commercial.
Le bail Mixte
Utilisé lorsque les locaux sont à usage d’habitation mais qu’une activité professionnelle y sera exercée.
Ce bail est établi sur la base d’un bail d’habitation nue.
Le local doit servir de résidence principale ET de lieu d’exercice de l’activité professionnelle.
La durée dépend de la nature du bailleur.
Le bail dure :
- 3 ans si le bailleur est une personne physique ;
- 6 ans si c’est une personne morale.
Pour être plus précis il y a 2 cas :
Premièrement, lorsque la partie commerciale est en rez-de chaussée. Le bail mixte est possible si :
- le locataire a sa résidence principale dans le local ;
- l’activité n’engendre pas de nuisances ou dangers pour le voisinage ;
- le cas échéant, le règlement de copropriété l’autorise.
Deuxièmement, lorsque la partie commerciale est en étage. Le bail mixte est possible aux mêmes conditions c’est-à-dire :
- résidence principale du locataire ;
- pas de nuisances pour le voisinage ;
- accord du règlement de copropriété ;
- ET obtenir l’accord de la mairie, ou changer l’affectation des locaux.
Enfin le bail de droit commun, le bail « joker » pour toutes les locations qui ne relèvent pas des autres baux.
Par exemple logements de fonction, parkings, terrains, location d’une pièce de maison pour une entreprise, etc…